성호건 한국부동산개발연구소 대표.

[스포츠서울] 흔히 시행사라고 알려진 ‘부동산 디벨로퍼’라는 직업군이 주목받은 지는 오래되지 않았다. 부동산 디벨로퍼란 아무것도 없던 땅을 개발해 가치를 만들어 내는 직업이다. 대중들에게 알려진 것은 얼마 안되었지만 국내 시행사들의 업력이 낮은 것이 아니다. 부동산 개발의 가장 큰 집단인 ‘한국부동산개발협회’만 하더라도 2005년 1월에 창립총회를 열어 곧 20년이 채워진다. 이들은 ‘부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률’ 제29조에 근거해 설립된 법정단체로 대한민국 부동산개발업체를 대표하고 있다.

이 협회의 초대 회장이었던 정춘보 회장이 설립한 신영그룹은 1984년에 설립돼 곧 40년이라는 업력이 세워진다. 3대 회장을 맡았던 문주현 회장이 설립한 엠디엠 그룹은 1998년에 설립됐다. 현재 5대 회장으로 취임한 김승배 회장이 있는 피데스개발은 2004년에 설립돼 20주년을 앞두고 있다.

1세대 부동산 디벨로퍼들은 1998년 IMF와 2008년 금융위기라는 험난한 시기를 견뎌야 했다. 부동산 시행업은 한 현장만 잘 터져도 ‘억’소리 난다는 한 방 신화로 불려지기도 하지만 반대로 수 백억을 벌었어도 한 번에 무너지기도 한다.

실제로 IMF때는 많은 건설사들이 사라졌다. 이때만 해도 건설사가 시행까지 하는 경우가 많아 결국 많은 시행사가 사라졌다고 해도 무방하다. 2008년 금융위기 때도 상당히 많은 건설사와 시행사가 부도났다. 이렇게 1세대 디벨로퍼들은 국내외 위기를 두 번이나 겪었으니 살아남은 시행사들은 상당한 내공을 갖췄다고 해도 과언이 아니다.

주목할 점은 다음이다. 이제는 디벨로퍼 1세대를 넘어 2세대로 이어지고 있다. 한국부동산개발협회는 이런 상황을 고려해 지난해 협회 내 ‘차세대 디벨로퍼 프로그램’을 만들어 올해 2기까지 진행했다. 구성원을 보면 1세대 때와는 사뭇 다르다. 1세대는 시행사와 시공사 베이스로 업계를 이뤘다. 차세대 디벨로퍼들 역시 시행사와 시공사가 가장 크긴 하지만 신탁사, 증권사, 자산운용사, IT업계까지 다양하게 형성됐다. 그리고 이들이 함께 부동산이라는 시장을 함께 바라보고 연구하고 있다.

필자 역시 이 프로그램 2기로 약 3개월 간 교육을 들었는데 1세대 때와 다른 시각을 차세대에게 요구하는 부분들이 있었다. 지금은 가치와 의미 그리고 콘텐츠에 대한 중요성이 더욱 부각되고 있다. 또한 도시가 지속가능하고, 의미 있는 개발이 이어져야 한다는 것도 더욱 중요해졌다.

그러나 1세대 때와 비슷한 상황도 벌어지고 있다. 바로 현실적인 부동산 시장의 전망이다. 현재 역대 최고의 대출 금리 인상 속도로 부동산 거래시장은 상당히 악화돼 있다. 가계 대출과 함께 부동산에 대한 현금 유동성까지 빠르게 줄고 있다. 현 상황을 IMF때나 금융위기 때보다도 더 심각하게 보는 전문가들도 적지 않다.

이 시점에 차세대 디벨로퍼들의 역량은 상당히 중요할 것이다. 단순히 회사가 살아 남는 것을 의미하는 것이 아니다. 이는 우리나라 부동산 자산 경쟁력과도 직결될 수 있기 때문이다. 1세대 때와 다른 점은 과거처럼 단순히 공급량만을 늘리는 것이 아닌 질적인 부분이 충분히 따라와줘야 한다.

이번 둔촌주공 일반분양의 경우 평균 경쟁률 5.45대 1을 기록했고, 일부 타입은 순위 내 청약 마감까지 실패했다. ‘주방뷰’ 논란이 있던 해당 주택의 설계는 디테일에 좀 더 신경을 썼어야 했다. 앞서 말한 것처럼 개발의 의미와 콘텐츠도 함께 공 들였어야 했다는 의미다.

차세대 디벨로퍼들은 세계 속에서 경쟁해야 한다. 현재 경제위기는 우리나라만 걱정하는 부분이 아니다. 세계적으로 가장 큰 자산을 차지하는 부동산 시장에서 일반 소비자들도 위기를 기회로 만들어가는 차세대 디벨로퍼 시장에 관심을 갖고 주목하면 좋을 것이다.

성호건 한국부동산개발연구소 대표