[스포츠서울]재건축은 부동산 시장의 과열과 규제의 중심에 있다. 계속되는 재건축 관련 이슈들 때문에 이제는 모두의 재건축이 된 듯 하다. 하지만 정부는 재건축의 역기능에 더 큰 비중을 두고 있다.
즉, 재건축 진행만으로 1차 과열, 분양물량에 대한 2차 과열, 주변 아파트로 투자수요가 번져 지역 전체가 과열되는 역기능을 경계하는 것이다.

때문에 각종 규제와 법령이 쏟아져 나오고 있다. 재건축 연한, 관리처분계획 타당성, 이주계획 심의 등 재건축의 시작부터 끝까지 전 방위 관리를 표방하고 나섰다. 이러한 정부의 시도가 규제인지 절차의 표준화 인지는 속단하기 어렵다. 다만 단순히 재건축 때문에 부동산이 과열되는 현상을 막기 위한 것으로 보기에는 중첩되고 과한 경향이 있다는 것이다.

부동산 시장의 과열을 막기 위한 조치로 취득단계의 대출, 보유와 양도단계의 세금 등을 동시다발적으로 규제했다. 그럼에도 불구하고 재건축에 대해서는 규제와 절차가 계속 추가되는 이유는 무엇일까? 이는 재건축 연한에서 그 이유를 찾을 수 있다.

현재 서울의 재건축 연한은 30년이다. 1986년이후 준공된 아파트부터 동일하게 30년이 경과되면 재건축을 할 수 있다. 물론 수치적인 기준일 뿐이지만 절대적인 기준이기도 하다. 재건축 연한을 기준으로 개별 아파트 단지들은 정비계획을 수립하기 때문이다.

문제는 같은 시기에 재건축 연한이 도래하는 아파트가 많다는 것이다. 다시 말해 재건축 연한으로는 이를 조절할 방법이 없다는 얘기다. 왜냐하면 서울의 아파트 약 164만호 중 약 30%에 해당하는 약 49만호가 1980년에서 1990년사이에 준공됐기 때문이다.

더욱이 1985년에서 1990년사이에 준공된 아파트는 약 32만호 수준이다. 규모를 비교해 보자면 강남구의 세대수가 21만가구, 분당구는 17만가구이다. 동일 시기에 재건축이 가능한 아파트의 규모가 어느 정도 인지를 짐작할 수 있을 것이다. 또한 어떠한 사회적 문제로 이어질지 알고 있기 때문에 정부는 재건축에 대해 규제와 절차를 계속 추가하고 있는 것이다.

재건축 연한으로는 앞으로 맞이할 재건축 대상 아파트의 절대량을 당해낼 수 없다. 해당 연한을 늘리고 줄이는게 의미가 없다는 것이다. 당연히 이를 보완할 안전진단, 각 정비단계별 심사, 이주계획의
조절 등의 절차가 세분화 될 수 밖에 없다. 소유자나 투자자의 입장과는 상관없이 이러한 패러다임의 변화를 인정해야 할 시기가 오고 있는 것이다.

우리나라 인구에 베이비붐 세대가 있듯이 재건축 대상 아파트에도 동일한 패러다임이 존재하고 있다. 베이비붐 세대의 생애주기별 쏠림의 부작용과 그에 대한 사회 안전망을 고민하듯, 재건축도 과열의 원흉만이 아닌 균형감 있는 안전망을 갖췄으면 한다.

 

'부동산 어벤져스가 전하는 부동산 부자가 되는 지름길!' 스포츠서울이 금융권 최고의 실력파인 '신한은행 부동산투자자문센터' 부동산 전문가들의 칼럼 [부동산 이실직고(理實直告)]를 매주 월요일부터 금요일까지 게재합니다. [부동산 이실직고(理實直告)]는 주택(재건축· 재개발), 수익형부동산, 토지, 경매, 부동산세금 등 5가지 분야에 걸쳐 이론과 실전을 겸비한 부동산 전문가 6명의 생생한 칼럼인데요. 독자들의 부동산 지식을 한단계 올려주고, 나아가 부자로 가는 지름길을 제시합니다.<편집자주>