문정역에 위치한 복합상가 전경. 제공 | 상가의신

[스포츠서울 김윤경 기자] 올해는 정부의 본격적인 집값 잡기기 시작되며 각종 부동산 관련 정책이 쏟아졌다. 특히 주거형 부동산 규제에 집중되며 규제가 덜한 수익형 부동산에 대한 관심이 증가했다. 하지만 경기 위축과 공실 증가로 상가시장의 활황을 기대하기는 어려운 한 해였다. 전문가들은 우량 물건을 선별하는 안목을 길러야 한다고 조언한다.

9일 상업용 부동산 플랫폼 ‘상가의신’에 따르면 올해 시행되거나 발표한 부동산 관련 정책은 △공정시장가액비율 5% 인상 △종합부동산세 세율 조정 △주택자 산정에서 배제되는 소형 주택 범위 축소 △주택임대소득 분리과세 △신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면 △청년우대형 청약통장 가입 대상 연령 확대 △1가구 1주택 비과세 판단 시 사실혼 배우자 포함 △민간택지 분양가 상한제 도입, 여기에 지난해 말 3기 신도시 발표와 올해 한국은행의 기준금리 인하 등이다. 이 중 수익형 부동산 관련 정책에 대해 몇 가지 꼽아봤다.

동탄신도시에 건설중인 주상복합 신축공사 현장. 제공 | 상가의신

지난 2월 12일 정부의 전국 표준지 50만 필지의 공시지가를 공개했다. 그 결과 전년보다 9.42% 상승한 수치를 보였다. 과세기준은 상가나 사무실이 세워져 있는 토지의 경우 80억원이 넘는 토지를 가진 사람들에 해당하는 것이어서 대부분의 수익형 부동산 소유자에는 별 영향을 미치지 않았다.

특히 해당 정책이 주택 부분에 집중되면서 상가나 빌딩, 공장 부지 등에 부과되는 별도 합산토지의 종부세율은 7월 6일 발표된 보유세 개편 방안에 포함되지 않았다. 이는 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산에 대한 관심으로 이어지는 결과를 낳았다.

지난해부터 초미의 관심사였던 민간택지 분양가 상한제가 지난 11월 6일 시행됐다. 분양가 상한제 대상 지역은 서울의 경우 27개동(강남 4구 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)이며 조정대상지역은 서울 25개구 전역이 해당된다.

재개발 재건축 단지는 2020년 4월 29일 이후 입주자 모집 공고를 신청한 단지가 분양가 상한제 적용을 받는다. 처음 정책 발표시와 달리 부산 전역, 고양, 남양주 일부 지역이 조정대상지역에서 빠진 점이 눈길을 끌었으며, 서울권 공급물량이 줄어들 것이라는 예상이 나오고 있다.

서울시 서북부 아파트 단지 공사현장. 제공 | 상가의신

지난해 12월 19일 남양주 왕숙 1·2지구, 하남교산지구, 인천계양지구, 과천지구 등 대규모 제3기 신도시가 발표됐다. 여기에 올해 5월 7일 고양창릉, 부천대장지구가 추가되며 해당 지역의 개발에 관심이 몰리고 있다.

특히 3기 신도시를 관통하는 GTX노선이 예비타당성조사를 통과하며 해당 지역들의 교통 부담이 줄어들고 생활여건 개선, 민자개발사업이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 광역교통망 개발을 통해 서울과 직주근접의 이점을 내세운 대규모 업무시설과 실수요자 중심의 중소형 아파트, 상업시설의 공급이 증가할 것으로 전망된다.

국토부는 신탁거래를 악용한 대토보상권 불법전매를 막기 위해 ‘대토보상채권 신탁금지’를 법으로 개정해 이번 3기 신도시에 적용할 방침이다. 향후 대토보상보다 현금보상을 선택하는 원주민이 늘면 현금으로 풀린 유동자금이 인근 부동산 시장으로 흘러들어 불쏘시개 역할을 할 가능성도 없지 않다.

한국은행 기준금리가 연 1.25%까지 낮아졌다. 장기화된 저금리기조로 은행 예금은 투자자들의 외면을 받은 지 오래고, 주식시장도 불안정한 모습을 보이면서 투자자의 발길이 오래 머물지 못하고 있다.

이에 주택 부동산이나 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심 증가로 유동자금이 몰리고 있다. 전문가들은 금리인하 시기이기는 하지만 상가 등 수익형 부동산에 투자할 때 지나친 대출 활용은 자제할 것을 당부하고 있다.

롯데월드가 보이는 서울 야경. 제공 | 상가의신

한국감정원이 11월 1일 발표한 ‘2019년 10월 오피스텔가격동향조사’ 자료를 보면 2019년 9월 오피스텔 거래량은 전년 동기 1만8107호에서 1만3067호로 약 5000여 호가 감소한 것으로 나타났다. 부산 등 일부를 제외한 전국 대부분 지역에서 오피스텔 거래량이 감소세를 보인 것이다.

저금리 기조가 계속되고 있는 상황에서 유동자금이 오피스텔로 흐를 가능성이 높고 오피스텔과 같은 수익형 부동산에 대한 관심 증가로 인해 분양가상한제 미해당 지역으로의 거래가 몰릴 가능성이 있다.

한국감정원이 발표한 ‘2019년 3분기 상업용부동산 임대동향조사 결과’에 따르면 전국 평균 공실률은 △오피스 11.8% △중대형상가 11.5% △소규모상가 5.9%로 나타났다. 중대형상가와 소규모 상가의 공실률은 전년 동기대비 각각 0.8%, 0.3% 증가했다.

일반 투자자 입장에서는 경기불황 등으로 수익형 부동산 시장이 활발하지 않은 상황을 고려해 현실적인 수익률과 입지 및 아이템을 면밀히 분석해 공실 가능성에 대비해야 한다.

지난 9월 상가·오피스·빌딩 등 상업용 부동산 전문 플랫폼 ‘상가의 신’을 선보인 권강수 대표는 “기준금리 인하 및 주거형 부동산을 위주로 한 규제로 인해 상대적으로 수익형 부동산 시장에 관심을 보이는 투자자들이 늘고 있다”며 “하지만 소비경기가 위축되어 있는 점을 감안해 수익형 부동산 투자 시 대출 비중 조절 등에서 보수적 관점을 유지하는 것이 바람직해 보인다”고 말했다.

이어 “내년에도 금리인하 추세 등이 이어질 것으로 보여 상업용 부동산 투자에 대한 관심이 지속될 것으로 예상되며, 이런 시기일수록 우량 상가를 고르는 안목을 기르는 것이 중요하다”고 덧붙였다.

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