성호건 한국부동산개발연구소 대표. 제공|한국부동산개발연구소

[스포츠서울] 건폐율과 용적률은 토지의 가치를 실질적으로 결정하는 중요한 요소다. 일반적으로는 건폐율과 용적률이 높을수록 토지의 가치도 높다고 본다. 건폐율과 용적률이 왜 중요한지, 토지를 매입하려는 사람 혹은 투자를 하려는 사람이 이 요소들을 어떻게 활용해야 하는지 알아본다.

기본적으로 토지를 어떻게 활용하고 어떤 건축물을 지을 수 있는지에 대한 나침반 구실을 하는 용도지역 안에서 건폐율과 용적률은 그 수치가 나뉜다. 시·군·구 조례마다 조금씩 달라질 수 있지만 일반적인 건폐율, 용적률의 기준은 아래와 같다.

건폐율은 대지면적 대비 건축물을 지을 수 있도록 허용된 바닥면적을 얘기한다. 예를 들어 용도지역 중 제1종 전용주거지역 안에 있는 대지면적 330㎡(약100평)이라 했을 때 건폐율은 50%이하이므로 지을 수 있는 건축면적은 최대 330㎡×50% = 165㎡(약 50평)이다. 따라서 최대 건축물의 1층 바닥면적을 165㎡까지 지을 수 있다.

용적률은 대지면적 대비 건축물 지상의 총 면적을 얘기한다. 위와 같이 제1종 전용주거지역 안에 대지면적 330㎡에 1층 바닥면적 당 최대 건폐율로 165㎡(약 50평)씩 지어 쌓아 올린다고 가정할 때 용적률이 100%이므로 2층까지 쌓아 올릴 수 있다. 즉 대지면적이 330㎡이므로 지상 총 면적을 최대 330㎡까지 지을 수 있는 것이다.

건축물을 더 넓게 짓고 더 높게 쌓아야 이득이므로 토지의 가치가 건폐율과 용적률에 따라 크게 달라진다. 이 개념은 단순히 토지를 매입할 때만 적용되는 것이 아니다. 단독, 다가구 주택이나 상가주택이나 꼬마빌딩을 매입할 때도 알아둬야 할 필수 재테크 상식이다. 건물 외관에만 현혹돼 건물을 사는 경우가 종종 있다. 실거주나 건물을 직접 활용하는 용도라면 크게 상관없지만 재테크라는 개념이 들어갈 때는 문제가 된다. 건물을 매입할 때 건폐율과 용적률에 따라 리모델링과 확장 및 재건축 측면에서 비용대비 결과가 달라지기 때문이다. 기존 건물에서 확장할 수 있는 여유 건폐율과 용적률이 생각보다 크지 않을 때는 리모델링이 더 효율적이고 가치를 올릴 수 있는 방법이기 때문이다.

용적률은 아파트 시장에서 매입을 좌우하는데 큰 구실을 한다. 특히 30년이 돼 재건축 될 가능성이 있는 아파트에 투자하려는 투자자들은 용적률의 중요성을 놓치지 않는다. 결론부터 말하자면 재건축 아파트를 투자하려는 사람들은 용적률이 낮은 아파트들을 사야한다. 그 이유를 간단히 살펴보자.

용적률이 낮은 아파트일수록 같은 토지 면적대비 세대수가 적을 확률이 높고 그 만큼 대지지분에 대해서 나눈 세대수가 적기 때문에 각각 아파트의 소유자가 가진 대지지분이 많을 확률이 높다. 재건축이 되었을 때 내가 가진 대지지분이 클수록 보상받을 수 있는 가치 또한 커진다. 즉 용적률이 작을수록 대지지분이 커진다는 일반적인 공식이 성립될 수 있다.

그 다음 이유는 위의 단독주택이나 꼬마빌딩과 같은 이유로 추가로 지을 수 있는 면적이 넓기 때문이다. 용적률이 낮은 것은 재건축 이후 기존 건축물이 찾지 못했던 용적률을 모두 찾아 지을 것이므로 기존 단지에 비해 세대 수 증가 및 대단지 형성으로 사업성의 가치가 더욱 커질 것이다. 사업성의 가치가 커진다는 것은 그 혜택이 기존 아파트 소유자에게 함께 돌아간다는 의미다. 따라서 재건축 아파트에 투자하려는 경우 보편적으로 ‘용적률은 낮게, 대지지분은 크게’라는 공식을 갖고 접근하면 된다.

이렇듯 건폐율, 용적률은 토지부터 단독, 다가구 심지어 아파트 시장까지 모든 부동산을 검토할 때 기초로 작용한다. 이런 내용들을 명확히 알고 활용할 수 있을 때 남들과 똑같이 부동산을 매입하더라도 수익을 낼 수 있다.

<성호건 한국부동산개발연구소 대표>