김윤수 (주)빌사님 대표

[스포츠서울 조현정기자]

연면적 1000㎡, 5층 이하, 50억원 전후의 상가, 다가구주택 등을 포함한 상업용부동산을 말한다.

작년에 코로나19 여파로 자영업자들이 힘들어 꼬마빌딩 투자가 주춤할 줄 알았다. 그런데 금리가 내려가고 시중에 유동성이 많으며 주택 대출 규제가 강화되다보니 아파트 투자하던 사람들이 빌딩시장으로 넘어왔다. 작년 꼬마빌딩 거래가 재작년보다 20~30% 늘었다. 빌딩 매입문의가 너무 많아져 최근 설 연휴 때도 문의가 쏟아져 회사에서 전화받는 직원이 ‘멘붕’이 올 정도였다. 빌딩을 사겠다는 사람과 팔겠다는 사람의 비중이 90대 10이다. 빌딩시장 자체가 매도자 우위다. 매도자가 건물을 내놨다가 갑자기 안팔기도 하고, 처음 말했던 금액보다 올리는 경우도 많다.

현금 10억원 정도를 가지고 대출을 받아 20~30억원, 많게는 40억원짜리 빌딩을 매입하겠다는 문의가 제일 많이 온다. 소액으로도 투자할 수 있어 5억원으로도 가능한데 우리가 생각하는 투자가치가 높은 지역에 그 정도 금액으로 투자하긴 쉽지 않다. 서울 기준으로 괜찮은 지역은 현금 10억원 정도가 돼야 취득세도 내고 리모델링도 하는 투자가 가능하다. 현금 5억원을 갖고 있다 하더라도 자신이 살고 있는 집과 담보로 제공할 부동산이 있으면 공동담보로 제공해 높은 금액대의 빌딩을 살 수 있고 대출이자도 좋은 조건으로 받을 수 있다.

대로변이 아닌 대로변 안쪽은 가능하다. 나도 그런 빌딩을 매입했다. 도로를 잘 접하고 있고 접근성만 좋으면 그런 빌딩도 괜찮다고 생각한다. 물론 우리가 생각하는 컨디션은 아닐 것이다.

매입하려는 빌딩에 주택이 있으면 대출이 많이 안 나온다. 근린생활시설로 돼 있어야 하고, 어느 지역인지도 중요하다. 은행별로 담보비율도 다르고 개인이냐 법인으로 사느냐에 따라 대출액수가 달라진다. 법인은 RTI(임대업이자상환비율) 규제가 없어 대출이 잘 나온다. 법인으로 사면 빌딩가의 60~70%, 재무제표가 좋으면 80~90%까지 대출받을 수 있다. 개인은 50% 정도이다. 주택은 15억원이 넘어가면 대출이 아예 안나오지만 빌딩은 대출이 잘 나오고 레버리지 효과가 있어 투자자들의 관심이 뜨겁다.

‘개인으로 살래, 법인으로 살래?’ 하면 나는 법인으로 사겠다. 이럴 경우 부동산임대법인을 설립해야 한다. 올해부터 법인에 대한 취득세 중과가 신설됐다. 설립한지 5년 이하, 과밀 억제권내 본점이 있고 과밀지역내 빌딩을 매입할 경우 일반적으로 4.6%인 취득세가 9.4%로 중과된다. 취득세가 중과된다 하더라도 법인으로 매입하는 걸 권유한다. 대출받을 때 개인보다 대출비율과 대출금리면에서 유리하고, 빌딩을 보유할 때도 소득세가 38%구간(1억5000만~3억원)이면 임대수입까지 합산해서 과세돼 세금만 내다 끝난다. 법인명의로 빌딩을 보유하면 임대수입 2억원 미만이면 11%만 내면 된다.팔 때도 개인은 소득세 구간이 더 생겨 양도차익 10억원 초과는 45%, 지방소득세까지 하면 49.5%니 거의 절반이 날라간다. 반면 법인은 양도차익의 22%만 법인세로 내면 된다. 지금 상황으로 봐선 법인이 더 유리한 것 같다.

일단 접근성이 좋아야 한다. 사람들은 건물만 보는데 땅의 가치도 좋아야 하고 노후됐지만 개선했을 때 수익성이 나올 만한 건물이 돈이 된다. 시장에 매물로 나와있는 건물들은 수익성이 떨어진다. 임대수익이 너무 적어서 당장 수익성은 안 나오지만 (리모델링이나 재건축으로) 개선할 만한 건물을 괜찮은 가격에 찾는 게 중요하다. 임대수익이 잘 나오는 건물은 이미 가격에 반영돼 있어 비싸다. 수익성이 안 나오는 건물을 저렴하게 사는 게 좋다. 리모델링이나 신축으로 가치를 올리면 가격도 오른다. 리모델링이나 신축할 때 새로 짓는 비용의 70%까지 시설자금 대출을 받을 수 있다.

서울시에서 투자한다면 강남(구)은 당연히 봐야 하고 서초 송파(구)까지 같이 보고, 강북에 투자한다면 마포나 홍대, 연남동, 용산이면 한남동, 성수동 쪽이 투자자들이 제일 많이 찾고 매각도 제일 잘 된다. 강남구라도 동마다 거래량이 많지는 않고 동별로 차이가 난다. 개포동은 아파트가 너무 좋고 살기도 좋지만 빌딩거래는 많이 없다.

보통 대지 평당가만 본다. 평당 얼마냐로 싸다 비싸다를 판단하는데 빌딩마다 장·단점이 다르다. 땅의 용도에 따라 달라 평당가에 너무 현혹되지 말아야 한다. 또 수익률만 보기도해서 임대수익률이 4% , 5% 등을 따지는데 게임의 결과는 팔 때 나는 것이다. 빌딩을 매입해 운영하다가 팔때 수억원의 수익이 발생하는데 대부분 팔 떄를 생각 안 하고 당장 수익률만 생각해서 환금성 낮은 곳에 투자한다. 만약 강남구 빌딩의 수익률은 1% 서울 외곽은 4%가 나온다면 수익률 때문에 외곽으로 가서 환금성이 낮은 곳에 투자를 많이 하는데 조심해야 한다. 빌딩에서 제일 중요한 건 환금성이다. 환금성 낮은 빌딩을 사면 나중에 팔리지도 않고 공실도 발생해 원가나 손해를 보고 파는 사람도 있다.

-1991년생. 19세에 공인중개사 자격증 취득

-21세 빌딩전문중개법인 입사, 24세 빌딩컨설턴트 최연소 팀장

-2016년 빌딩전문중개법인 ㈜빌사남 창업. 업계 최초 빌딩 실거래가 조회앱 ‘빌사남’ 출시.

-저서: ‘대세는 꼬마빌딩이다’(2017), ‘빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전투자가이드’(2020)

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