성호건 한국부동산개발연구소 대표.

[스포츠서울] 지난 칼럼에 이어 도시의 단독주택, 꼬마빌딩이나 시골에 전원주택 등 건축을 하는 데 있어 필요한 도로에 대해 다루도록 하겠다. 이번 칼럼에선 사도와 현황도로에 대해 살펴보겠다. 사도와 현황도로는 실무에서 가장 난해한 부분 중 하나다.

우선 사도법 제2조(정의)를 따르면 ‘사도’란 다음 각 호의 도로가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길을 말한다. 다만 제3호 및 제4호의 도로는 ‘도로법’ 제50조에 따라 시도(市道) 또는 군도(郡道) 이상에 적용되는 도로 구조를 갖춘 도로에 한정한다. △‘도로법’ 제2조제1호에 따른 도로 △‘도로법’의 준용을 받는 도로 △‘농어촌도로 정비법’ 제2조제1항에 따른 농어촌도로 △‘농어촌정비법’에 따라 설치된 도로 등이다.

사도는 위의 법적 정의에 따라 설치된 도로가 아닌 것으로, 그 도로에 연결되는 개인이 개설한 도로를 말한다. 사도 개설자는 그 사도를 이용하는 자로부터 미리 시장군·수구·청장의 허가를 받아야 한다. 하지만 사도법 제9조(통행의 제한 또는 금지)에 따르면 사도 개설자는 그 사도에서 일반인의 통행을 제한하거나 금지할 수 없다.

다만 해당 사도를 보전하기 위한 경우, 통행상의 위험을 방지하기 위한 경우, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우에는 시장군·수구·청장의 허가를 받아 통행을 제한할 수 있다. 단 같은 법 제9조 2항에 따르면 사도 개설자는 위 단서에 따라 일반인의 통행을 제한하거나 금지하려면 해당 사도의 입구에 그 기간과 이유를 분명하게 밝힌 표지를 설치해야 한다.

두번째는 현황도로다. 현황도로는 건축법 제45조(도로의 지정폐·지 또는 변경)의 1항에 따르면 △허가권자는 제2조 제1항 제11호 나목(시도·지사 또는 시장군·수구·청장이 위치를 지정해 공고한 도로)에 따라 도로의 위치 지정공·고하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다.

다만 △허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우 △주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 것인 경우에는 이해관계인의 동의를 받지 아니하고 건축위원회의 심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있다.

여기서 2호를 살펴보면 지방자치단체의 조례들이 제 각각 다르지만 대부분 인정하고 있는 도로는 △복개된 하천구·거(도랑)부지 △제방도로 및 공원도로 △도로의 기능을 목적으로 분할된 사실상 도로 △사실상 주민이 이용하고 있는 통행로를 도로로 인정해 건축허가 또는 신고했으나, 도로로 지정한 근거가 없는 통로 등이 있다.

도시내 이면도로에 붙은 꼬마빌딩 혹은 단독주택이나 시골 길에 붙은 토지나 단독주택을 사서 재건축 혹은 신축을 하려는 경우 이 부분을 꼭 잘 살펴봐야 한다. 과거에 지어 놓은 건축물이 있었다고 하더라도, 과거 조례에 의해서는 건축허가가 가능했지만 현재 조례에 의해서 신축허가가 불가할 수도 있기 때문이다. 따라서 위에 해당하는 부동산을 매입할 때는 꼭 해당 부지에 붙은 도로의 등기부등본 혹은 토지대장을 떼어 보길 바란다.

해당 도로의 소유자가 국가 혹은 지방자치가 아닌 개인이지만 꼭 매입하고 싶은 매력 있는 부동산이라면 관할 관청에 전화해 개발 혹은 건축이 가능한 지 문의를 꼭 해야 한다. 기본적으로 개발이나 건축이 불가능한 땅은 가치를 인정받기가 어렵고 추후 재판매가 어려울 수 있기 때문이다.

또한 그동안 칼럼에서 꾸준히 얘기해온 것처럼 개인이 가진 사도의 경우에는 도로 포장이 되어 지나다니는 데는 문제가 없다고 하더라도 꼭 그 도로에 배수관로가 묻혀 있는 지 확인하는 것도 잊지 말자. 깨끗하게 도로가 포장돼 있다고 해도 배수관로가 묻히지 않은 사도에 붙어있는 토지는 맹지와 다름없다. 배수관로가 묻히지 않은 곳부터 개인 돈으로 연결해야 하며 그 배수관로를 지나가는 토지의 소유자들에게 토지사용승낙서를 모두 받아야 하기 때문이다.

따라서 사도와 현황도로는 신축을 할 때 문제가 없는 지를 해당관청에 반드시 문의하고, 배수관로가 묻힌 유무도 꼭 한 번 더 체크하도록 하자.

성호건 한국부동산개발연구소 대표