[스포츠서울] 경매 절차에 있어 경매개시결정의 의미는 중요하다. 경매개시결정은 해당 부동산이 압류를 의미하기 때문이다. 그리고 압류의 효력이 미치는 범위까지 매수인이 소유권을 취득하는 것을 원칙으로 한다. 즉 압류의 효력이 미치는 범위를 알아야 투자자가 매각으로 취득 가능한 물건을 판단할 수 있다는 말이다. 이와 관련하여 입찰 전 살펴야 하는 것들을 사례를 통해 알아보자.

만약 매각되는 토지에 열매, 곡물 등이 있는 경우 이에 압류의 효력이 미치는가에 대해 따져봐야 한다. 강제경매 토지 지상의 미분리 천연과실이 등기 또는 명인방법을 갖추고 있지 않다면 원칙적으로 압류의 효력이 미쳐 매수인이 소유권을 취득한다. 다만 미분리 천연과실이 매각허가결정시까지 수확기에 달하여 채무자에 의해 수취될 것이 예상되면 압류의 효력은 미치지 않는다. 그런데 임의경매는 저당권의 효력은 부동산에 있는 과실까지 미치기 때문에 천연과실에 대해 압류의 효력이 미쳐 매수인이 천연과실의 소유권을 취득할 수 있다(민법 제359조 참조).

그리고 부동산에 종된 권리도 주의하여 따져봐야 한다. 종된 권리도 압류의 효력이 미쳐 매수인이 인수해야 하기 때문이다. 예를 들어 토지에 승역지(이익을 제공하는 토지)지역권 설정이 있는 경우이다. 지역권은 소멸에 기한이 없기 때문에 매수한 토지의 사용이 제한될 수 있어 피하는 것이 좋다. 또한 집합건물의 대지사용권도 전유부분의 종된 권리기 때문에 매수인이 전유부분에 소유권을 취득하면 대지사용권도 취득하게 된다. 다만 대지사용권을 전유부분과 분리 처분할 수 있도록 정한 규약 등의 특별한 사정이 없어야 한다(대법원 2001다22604 참조).

참고로 경매개시결정에 표시된 부동산의 면적보다 현황이 더 큰 경우도 있다. 이때 표시내용과 현황의 동일성이 인정되면 현황의 전부에 압류의 효력이 있다. 따라서 매수인은 현황에 따른 면적 전부를 취득할 수 있다(대법원 94다53006 참조). 또한 부합물과 종물로 인정되는 부분도 압류의 효력이 미친다. 이때 부합되거나 종된 시점은 중요하지 않다. 경매개시결정 후에 생긴 부합물과 종물에도 압류의 효력이 미치기 때문이다.

압류의 효력이 미치는 범위의 이해는 중요하다. 왜냐하면 효력이 미치는가에 따라 경매개시결정에 표시되지 않은 부동산의 소유권 취득 가능여부를 판단 할 수 있기 때문이다. 경우에 따라 지역권이 인수되어 토지사용을 제한하거나 소유를 목적으로 하는 지상권을 인수하여 매수한 건물의 존속 요건을 갖출 수도 있다. 이처럼 매수인이 취득하는 소유권의 범위뿐만 아니라 인수하는 위험의 판단을 위해 압류의 효력이 미치는 범위를 확인하고 입찰을 결정하자.

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