[스포츠서울] 사회복무요원으로 군 대체 복무 중인 배우 이종석이 서울 강남구 신사동 가로수길 인근의 카페 ‘89 맨션’ 건물을 59억 5000만원에 매각해 20억 5000만원의 큰 시세 차익을 얻은 것으로 알려졌어요.

카페 ‘89 맨션’은 원래는 서울 강남구 가로수길 인근의 주택가 모서리에 있는 지상 2층 지하 1층의 주택이었습니다. 2016년 이종석은 39억원에 이 주택을 매입하였는데 2017년 1월경 은행에서 24억원 근저당 담보를 설정하고 약 20억원 정도 대출받아서 골조는 남겨두고 벽과 대문을 허물고 리모델링한 것으로 추정됩니다.

2018년 증축과 리모델링이 끝나고 대지 219.9㎡, 1층 99.53㎡, 2층 85.58㎡, 지하 87.47㎡의 근린생활시설로 용도 변경되고 카페 ‘89 맨션’을 열게 됐어요.

9월1일 현재 등기부 등본에는 매매가 기재되어 있지 않지만, 이종석이 9월 4일 카페 ‘89 맨션’을 폐업한다고 하니 그때가 잔금을 받는 양도일로 추정되어 양도세 계산을 통하여 실제 양도차익을 알아보겠습니다.

양도세 계산은 양도가액에서 취득가액을 빼서 양도차익에 과세하는데 2016년 주택을 살 때 39억원을 줬고 취득세와 각종 중개 수수료 등을 1억원 썼다고 가정하면 취득가액은 40억원으로 추정됩니다.

이종석은 이 주택을 골조만 남기고 용도 변경 등 리모델링하는데 주택에서 상가로 용도와 구조를 변경하기 위한 철거 비용, 엘리베이터 공사, 냉난방 장치의 설치, 피난 시설의 설치 등 개량·확장·증설 등 그 건물의 수명을 연장하는 공사는 대부분 자본적 지출로 필요경비라 하여 취득가액에 넣어줘요.

그러나 단순히 원상회복하거나 주거환경을 개선하는 현관·거실·주방·화장실 개선, 도장·타일·수장·조명공사는 건축물의 수명을 연장하는 공사가 아니고 유지하거나 꾸미는 공사도 취득가액에 넣어주지 않습니다.

그리고 카페 ‘89 맨션’을 열기 위하여 들어가는 카페 내장공사는 가게 양도 후 업종이나 구조가 바뀔 수도 있기 때문에 그 건물 자체의 객관적인 가치 증가로 보지 않기 때문에 양도세 계산할 때는 취득가액에 넣어주지 않아요.

이종석이 담보 대출받은 금액 20억원을 모두 건물 증축 리모델링에만 사용하였다고 가정한다면 양도가액 59억5000만원에서 취득가액은 매입가액 39억원에 제세공과금 1억원을 더하여 40억원이고 여기에 용도변경 개량 증축을 위한 리모델링 비용 20억원을 더하면 오히려 양도차익은 5000만원 손해를 보는 것으로 나타납니다. 즉 양도세는 없어요.

이런 경우 세무서에서는 리모델링 비용에 대하여 계약서와 세금계산서, 신용카드 매출전표, 대금 지급 금융자료 등 적격 증빙을 제출받아서 꼼꼼하게 검토하여 수익적 지출로 비용 인정 안해주는 지출에 해당하는지 카페 시설에 해당하는지 꼭 확인합니다.

언뜻 보면 스타 연예인의 부동산 거래가 큰 수익이 있는 것처럼 보이지만, 실제로 양도세 계산을 하려고 여러 필수 비용과 세금을 넣다 보면 손해로 보이는 경우도 있어요.

[스타稅스토리]는 국세청 출신 베테랑 박영범 세무사가 생생하게 들려주는 인기 연예인 및 스포츠 스타들의 세금과 관련한 실제 이야기입니다.

사진| 강영조기자 kanjo@sportsseoul.com