[스포츠서울] 장동건·고소영 부부가 서울 강남구 논현동에 있는 단독주택을 2000년에 15억원 정도에 사서 양도소득세와 보유세가 오를 것을 예상해 호가는 50억원 정도이지만 3억원 낮춰 47억원에 2018년 3월에 서둘러 팔았던 것으로 알려졌어요.

장동건·고소영 부부 주택 매매를 사례로 삼아 조정지역 내 2000년에 15억원에 산 1세대 2주택으로 살지 않고 가지고 있던 주택을 2018년과 2020년에 47억원에 팔았을 때 각각 얼마나 세금이 차이가 나는지 알아보겠습니다.

양도소득세 계산할 때는 먼저 양도 차익을 계산해 보아야 해요. 양도차익 계산은 2006년 12월31일까지는 실지거래가액이 아닌 기준시가 과세가 원칙이었습니다.

그런데 2007년 1월1일 이후 양도분부터는 모든 자산에 대하여 실지거래가액에 의하여 계산하여 신고해야 해요.

납세자는 양도가액은 반드시 실지거래가액으로 하여야 하고 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액으로 신고해야 하는데 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는 매매사례 가액·감정 가액·개별주택 가격이나 공시지가 등 환산가액을 차례대로 적용합니다.

다만 정부가 결정하는 경우에는 양도는 매매사례 가액·감정 가액을 차례대로 적용할 수 있고 취득가액은 환산가액도 적용할 수 있는데 모두 불분명하면 양도가액과 취득가액을 기준시가로 결정할 수 있어요.

사례에 따르면 실거래가 양도가액 47억원에서 실거래가 취득가액 15억원을 빼면 양도차익은 32억원입니다.

여기에서 1세대 2주택으로 가정하면 장기보유 특별공제를 18년 9개월 보유하여 최대 30%인 9억6000만원을 받아서 양도소득 금액은 22억4000만원입니다.

1세대 1주택의 경우에는 거주와 상관없이 가지고만 있어도 3년부터 1년에 8%씩 공제받아 최대 10년 보유하면 80%까지 공제받을 수 있습니다. 그러나 2021년 1월1일 이후에는 가지고만 있으면 3년부터 1년에 4%씩 공제받아 최대 40% 공제받고 나머지 40%는 거주해야만 받을 수 있는 것으로 바뀌어요.

사례에서는 양도소득 금액에서 22억4000만원에서 양도소득 기본공제 250만원을 빼면 22억3000만원이 양도소득세 과세표준이 되고 산출세액은 최고세율 42%를 적용하여 9억원이 되며 여기에 지방소득세 10%를 적용해 9000만원을 더하면 약 10억원의 양도소득세를 내어 양도차익 32억원에서 양도소득세 10억원을 빼면 투자 이익은 22억원 정도 됩니다.

만약에 2020년 10월에 똑같이 판다면 2018년 4월1일 이후에는 서울 등 조정지역 2주택자는 장기보유주택 공제를 받지 못하고 기본세율에 10%(3주택자는 20%) 가산한 세율을 적용합니다.

2021년 6월1일 이후 양도분부터는 가산세율이 더 올라 2주택자는 20% 더하여 62% 세율이 적용되고 3주택자는 30% 더하여 72% 세율이 적용되어 세 부담이 더 커져요.

장동건·고소영 부부의 사례에서 주택을 올해 팔았다면 양도차익 32억원이 장기보유특별공제를 못받고 그대로 양도소득 금액이 되고 세율은 42%가 아닌 52%가 적용되어 양도소득세는 16억원에 지방소득세는 1억 6000만원으로 합하여 17억 6000만원 정도 됩니다.

양도차익 32억원에서 양도소득세 17억 6000만원을 제하면 투자이익은 14억 4000만원 정도로 2018년 3월에 50억원 호가에서 비록 3억원 손해 보고 팔았지만, 현명하게 7억원 정도 절세했어요.

[스타稅스토리]는 국세청 출신 베테랑 박영범 세무사가 생생하게 들려주는 인기 연예인 및 스포츠 스타들의 세금과 관련한 실제 이야기입니다.

사진| 에이엠 엔터테인먼트