오늘의 집값이 제일 싸다! 내 집 마련 적기는? [富토크]

입력2021-02-24 07:19:01 수정2021-02-24 13:07:57

[스포츠서울 조현정기자]

2020년 부동산 시장은 주식과 함께 무섭게 올라 ‘벼락거지’, ‘영끌(영혼을 끌어모아) 투자’라는 신조어를 낳았다. 지난해 서울 아파트 평균 가격은 약 10억5000만원(KB부동산 집계)이었고, 그동안 부동산 투자와는 거리가 멀어보였던 2030세대가 ‘영끌투자’에 앞장서 서울 아파트 매입에 나섰다. 새해에도 2030의 아파트 매수세가 꺾이지 않고 있다. 최근 한국부동산원이 발표한 월별 매입자 연령대별 거래 현황 통계에 따르면 지난 1월 서울 아파트 매수자 가운데 30대의 비중은 39.6%로 2019년 관련 통계가 집계된 이래 가장 높은 수치를 기록했다. 20대 이하까지 포함하면 44.7%로 역시 사상 최고치에 달한다. 2021년 부동산시장은 어떨까.[富토크]에서 우리나라 금융기관 최초로 프라이빗 뱅커(PB) 겸 부동산 전문가 1호이자 신한은행 부동산투자자문센터장 출신인 고준석 동국대 겸임교수에게 직장 새내기를 비롯한 2030세대가 언제쯤 내 집 마련에 나서야 할지, 내 집 마련을 위한 전략에 대해 들어봤다. - 내 집 마련, 배우자와 함께 해야 하는데 쉽지 않다.

부동산 투자와 관련해 후회하는 사람들이 많다. 10년 전에 그걸 샀어야 하는데, 20년전에 샀어야 하는데 하고. 부동산은 혼자 의사결정해서 사기는 힘들다. 전 재산의 70~80% 이상 많은 돈이 들어가다 보니 배우자의 동의 없이는 살 수 없다. 배우자의 동의 없이 할 수 있는 건 주식투자다. 500만원, 1000만원을 투자해서 깜짝 놀라게 하려고 하지 않나. 내 집 마련, 부동산 투자는 배우자를 끊임없이 설득해서 같이 가자고 해야 한다. 결혼 전에 마음을 맞춰서 같이 가는 사람이 내 집 마련과 자산관리가 빠르다. 여행도 그런 쪽으로 다닌다. 제주도를 가도 관광지를 찾아가는 게 아니라 부동산 어디가 좋은지 제주 구석구석을 다 본다. 합이 맞는다는 게 중요해서 지금이라도 배우자를 설득해 같은 방향으로 같이 가야 한다.

-은행 VIP 고객들의 자산관리를 해왔는데 실제 부자들도 부부들이 뜻을 맞춰 함께 투자하나.

그렇다. 대부분 부부들이 뜻을 맞춰 같이 한다. 부부간의 사이도 좋고 사회 기부도 많이 하는 등 좋은 일을 많이 한다.

-내 집 마련의 적기는 언제일까.

돈 있을 때, 즉 자금계획이 서 있을 때다. 무주택자라면 ‘오늘이 제일 싼 날’이라고 생각해야 한다. 무주택자가 가장 경계해야 할 게 집값 떨어질 때를 기다렸다가 내 집 마련 기회를 놓치는 것이다. 내 집 마련해서 실거주하면 주거만족과 행복감이 있고 거기에 플러스 알파로 자본수익을 염두에 둘 수 있다. 집을 살 때 잘 사면 된다. 강남 아니면 안된다, 서울 아니면 안된다, 수도권 아니면 안된다고 하면 내 집 마련을 못한다. 첫번째 자금계획, 즉 종잣돈인 은행돈 엄마 돈 누나 돈 형 돈에 맞는 내 집 마련을 하는 게 1차 목표고 그 집을 디딤돌 삼아 갈아타는 걸 염두에 둬야 한다. 어디에 어떻게 사야 하는지는 공부해야 한다.

- 보통 내 집 마련을 할 때 직장과의 거리 등을 본다.

내 집 마련에 실패하기 가장 좋은 게 처갓집 옆이나 직장 근처에 사는 것이다. 미래가치를 잘 따져봐야 한다. 물론 직장 근처나 처갓집 근처도 좋은 곳이 있다. 궁극적으로 직장 가까운 데나 아이 때문에 처갓집 가까이에 내 집을 마련하면 안 된다. 거리보다 미래가치를 봐야 하고, 미래가치를 구성하는 요소가 뭔지는 공부해야 한다. 육아가 필요하면 산 집을 전세놓고 그 돈으로 처갓집 근처나 직장 근처에서 전세를 살면 된다. 강남이 직장이라면 직장 근처를 고려할 수 없다. 돈을 모을 때까지 기다려야 하는 것은 아니다. 내가 3억이나 5억이 있으면 그걸로 어디를 살까 고민하고 빨리 사야 한다. 서울 강북이 됐건 수도권이 됐건 의사결정을 해야 한다.

- 청약통장이 있어 주위 시세보다 싸게 청약으로 내 집 마련하려고 기다리는 사람들도 있다.

청약 가점 만점이 84점인데 만점을 받으려면 15년이상 걸리고 자녀수를 포함한 부양가족수가 6명은 돼야 15년에 만점을 받을 수 있다. 더 중요한 건 청약 가점이 서울지역은 70점이 넘어가고 경기도 주요 지역도 60점이 넘는다. 이런 걸 감안하면 힘든데 희망적인 건 오는 7월에 3기 신도시 사전청약이 있다. 이런 지역은 신혼부부나 다자녀 공공 특별분양이 있다. 청약점수랑은 상관없고 일반 분양이 15%인데 분양가 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하는 매달 최대 10만원씩 청약통장 납입금이 높은 순으로 당첨자를 선정한다. 한달에 50만원을 넣어도 10만원으로 인정한다. 청약통장 입금 기간이 긴 사람이 유리하다. 지난해 마곡지역 일반 분양한 걸 보니 1200만원을 입금한 사람이 청약에 당첨되더라. 1200만원이면 10년간 10만원씩이다.

요즘처럼 내 집 마련 관련 법제가 자주 바뀌는 때는 공부를 안하면 기존에 알고 있던 정보나 지식으로는 분명히 한계가 있다. 진심을 갖고 공부해서 어떤 자격을 갖춰야 하는지 알아야 한다. 할 수 있을 때 내 집 마련을 해야 한다. 분양받으면 좋지만 청약통장만 믿고 내 집 마련을 하려고 하면 안된다. 자금계획이 서 있으면 오늘이라도 내 집 마련을 하는 게 좋다. 다 아는 거 같아도 부동산 분야별로 종류도 많아 모르는 부분이 많을 것이다. 경매도 공부하다보면 굉장히 재미있는 분야다.

-부자의 기준은 뭐라고 생각하나.

2002년에 은행권 중 신한은행에서 처음 PB센터를 만들 때 부동산을 제외한 금융자산 15억원이상 이면 부자로 봤다. 지금은 세월이 지나 금융자산을 기준으로 30억원 이상일 것 같다. 30억원이면 강남지역 30평대 아파트 가격 수준인데 부동산을 빼고 금융자산이 그 정도면 부자로 봐야 하지 않을까.