김윤수 (주)빌사남 대표

[스포츠서울 조현정기자]

고객들이나 유튜브 구독자들에게 돈이 많이 없어도 꼬마빌딩에 투자해 수익을 낼 수 있다는 걸 내가 직접 투자해서 보여주고 싶었다. 아직 매각 안하고 보유중이다. 하나는 40년 이상 된 빌딩으로 리모델리용이다. 수익률이 1%도 안나와 일반 투자자들은 투자 안하겠지만 리모델링 후 개선했을 때의 모습을 봤다. 서울시 역세권 대로변에 있는 빌딩이다. 크기도 작고 투자금도 생각보다 많이 안 들어 4~5억원으로 샀다.

이 건물을 산 이유 중 하나는 금액대가 낮아 팔 때 좋아서다. 분양상가 매매가 정도라 분양상가를 사는 것보다 이 빌딩이 낫겠다 싶었다. 수요층도 많아 그 분들을 타겟으로 리모델링 후 카페를 운영할 계획이다. 대로변 상업지역인데 뒤의 건물과 공동개발로 묶여있어서 신축은 안 된다. 중요하게 본 포인트는 예전에 지은 빌딩이라 건폐율을 100% 받았다. 지금은 50~60% 밖에 못 받는 걸 감안하면 땅의 활용도를 2배 정도 높인 것이다.효율성이 좋아 부수면 안되고 리모델링만 할 거다. 종로에 가보면 공지가 없어 빌딩들이 다 붙어있다. 예전에 지은 빌딩이라 잘 찾아보면 활용도 높은 곳이 있다. 지금도 건축법이 개정되기 전에 용적률을 많이 받은 건물을 찾을 수 있다. 3종 일반주거지역은 용적률이 250%인데 300%를 받은 곳이 있다. 그런 빌딩은 너무 좋다. 당시 정식으로 허가받아 용적률을 많이 받은 것이나, 그런 숨어있는 빌딩을 사서 리모델링하면 된다. 빌딩에 대한 메리트가 있고 대부분 가격에 반영되는데 생각보다 안 된 경우도 있어 오래되거나 수익성이 낮은 건물을 잘 찾아내 리모델링해서 가치를 올리면 좋다.

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신축용 빌딩은 사무실로 임대할 용도로 샀다. 특별히 상가 등이 들어갈 만한 위치는 아니어서 사무실로 임대하려고 한다. 정확한 위치는 얘기못하지만 서울 주요 지역(강남)에 있다. 취득세까지 포함해서 7억~8억원이 들었다. 20억원대 빌딩이고 은행에서 12억~13억원을 대출받았다. 이미 가격이 너무 오른 아파트에 비하면 투자금도 많지 않고 괜찮다.

지금 내가 살고 있는 집도 전세다. 와이프에게 ‘집도 좋지만 집보다 건물을 먼저 사자. 집에 15억~20억원씩 깔고 앉아있는 것보다는 건물을 사자”고 설득했다. 빌딩 관련 일을 하다보니 내가 제일 잘 알고 있는 분야이지 않나. 와이프도 동의했고 지금은 좋아한다. 앞으로도 집보다는 빌딩을 계속 살 거 같다. 올해도 살 계획이다. 주택은 세금이 강화돼 3~4채 보유하면 종합부동산세도 올라가고 취득세도 중과되는데 빌딩은 10채, 20채 보유해도 종부세라거나 합산해서 취득세가 중과되는 게 없다. 주거용 부동산은 정부에서 규제할 수 밖에 없다. 주택은 매입할 때 자금조달 계획서도 써야 하지만 근린생활시설 빌딩은 자금조달계획서가 필요없다. 단 상가주택은 주택부분이 포함돼 있어서 자금조달계획서를 써야 한다.

내가 빌딩전문가니까 집보다 먼저 빌딩을 산 거지만 투자자 관점에서는 집부터 한 채 사는 걸 권한다. 내 집이 주는 심리적인 안정감도 있고 1주택자는 세금혜택이 있어 주택 하나는 사는 게 좋다고 생각한다. 대신 1주택자는 알짜주택, 계속 오를 만한 서울시내 아파트를 사고 나머지는 빌딩에 투자했으면 한다.

현재 우리 회사에 근무하는 인원이 많아져서 사옥용 빌딩을 사려고 한다. 일단 대지면적이 100평은 돼야 하고 강남구 내에서 사려고 찾고 있다. 아직 법인을 설립한 지 5년이 안돼 내년 1월1일이 5년이라 취득세 중과 대상이지만 최근 빌딩가격이 너무 올라 취득세 중과를 맞더라도 지금이라도 사야 한다는 생각이다.

대로변 이면에 있다해도 평당 5000만원은 넘어서 총 매입가가 50억~70억원 정도라 자기자본이 20억원 가까이 있어야 한다.

-1991년생. 19세에 공인중개사 자격증 취득

-21세 빌딩전문중개법인 입사, 24세 빌딩컨설턴트 최연소 팀장

-2016년 빌딩전문중개법인 ㈜빌사남 창업. 업계 최초 빌딩 실거래가 조회앱 ‘빌사남’ 출시.

-저서: ‘대세는 꼬마빌딩이다’(2017), ‘빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전투자가이드’(2020)

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