상가투자 전문가 최원철

[스포츠서울 조현정기자]‘팬데믹시대엔 상가투자가 필수?’

신종코로나바이러스 감염증(이하 코로나19)의 장기화로 전 세계 경제가 큰 타격을 입어 소득이 줄어든 직장인과 자영업자들이 속출하고 있다. 기존 소득 외에도 매달 고정적인 (임대)수입을 가져다주는 수익형 부동산의 대표격인 상가투자가 재테크와 노후준비 수단으로 각광받고 있다. 코로나19로 언택트 소비문화가 자리잡으면서 중심 상업지인 명동, 이태원을 비롯한 상가 공실률이 역대 최고치인데 상가투자에 관심있는 사람들은 오히려 늘었다.

[富토크]에선 22년간 상가투자 전문가로 활약해온 최원철 상가몽땅 빅데이터 정보연구원 원장을 만나 왜 상가에 투자하는지, 상가투자시 고려해야 할 점, 투자유망지 등에 대해 들어봤다.

토지투자와 상가투자 중 무엇이 더 어려울 것 같나. 상가투자가 더 어렵다. 토지투자를 해서 개발하는 건 상가투자보다 어렵다. 토지 300평을 매수해 5층짜리 상가건물을 지어서 분양하거나 소유해서 임대수익을 받겠다고 하면 이런 개발행위는 단순 상가투자보다 어렵다. 토지투자는 양도차익을 얻기 위해 하는 것이고 개발 호재만 있으면 토지는 오른다. 반면 상가는 개발호재가 연관성이 있는 것도 있고 부정적인 영향을 주는 것도 굉장히 많다.

상권에 이어 입지도 당연히 고려해야 한다. 또 상가가 너무 비싼 가격이면 임대수익을 목적으로 하는 사람에겐 임대수익이 낮지 않겠나. 강남 3구나 홍대쪽 미니건물이나 구분등기된 상가를 분양받은 분들의 평균 수익률은 3.5%를 넘지 않는다. 현금 2억원 정도 있는 분들은 강남 3구나 홍대 꼬마건물은 안 되고 수도권 외곽 상가는 수익률이 5% 정도 된다. 이처럼 상가의 가격도 중요하다. 목적에 따라 지역에 따라 차이는 있지만 과하게 높은 금액에 매수하면 임차인도 월세가 높아져 힘들다. 또 유동인구도 중요하다.

상권이 좋고 입지도 좋은데 가격도 싸면 금상첨화다. 상가투자할 때 고려해야 할 점을 반대로 하면 투자하지 말아야 할 상가가 나온다.

오프라인 강의 때는 지도를 펼쳐놓고 이런 이유 때문에 관심을 갖고 사세요, 분양받으세요 하고 말한다. 서울에서는 두 군데를 추천한다. 우선 ‘연트럴파크’가 있는 연남동이다. 지금도 좋지만 앞으로는 더 좋아진다. 홍대상권은 안쪽으로는 조심해야 한다. 연남동도 당연히 올랐지만 주택을 매수해 근린생활시설로 용도 변경해 카페나 편집숍으로 임대하며 5년쯤 보유하다가 적당한 때 팔아도 된다. 경의중앙선 철도쪽과 홍대입구역 초입은 너무 비싸고 매물도 별로 없는데 안쪽으로 들어가면 매물을 구할 수 있다. 국내 젊은 친구들도 물론 많이 오고, 코로나19가 종식되면 외국인 관광객들도 몰려올 것이다. 코로나19 때문에 우리나라의 국격이 많이 올라가 2019년에 비해 2020년 1년 동안 그전 국격의 몇 배나 올라갔다는 통계를 본 적이 있다. 외국인 투자도 있을 테고 외국인 관광객이 상권 활성화에 크게 도움이 될 것이다. 올 연말까지 코로나19가 종식되고 해외여행 여건이 되면 연남동 같은 곳엔 외국인 수요가 폭발할 것 같다.

또 성수동 수제화 거리와 서울숲쪽도 이미 많이 올랐지만 더 좋아진다. 성수동은 원래 준공업지역이어서 공장을 리모델링해서 카페로 많이 쓰고 있다. 거기 투자할 때는 아이템을 정해놓고 투자해야 한다. 핫스폿인 대림창고처럼 공장을 그대로 살리는 대신 면적이 넓어야 한다. 성수동 공장들이 외곽으로 이전해 독특한 아이템을 잡고 매수해서 투자하면 좋다.

서울에 상가투자하기 좋은 곳이 한 군데 더 있다. 송리단길이다. 송파구청 뒤 먹자골목에 아기자기한 카페가 많아 언론에도 많이 나왔다. 국내만 보는 건 아니고 외국인 수요가 상상외라고 생각한다. 중국은 빼고 얘기하는 것이다. 중국과 정치적인 관계가 좋아지면 중국인들도 많이 올 것이다. 찾아오는 외국인들은 여행사를 통한 단체 관광객이 아니고. 20~30대 자유여행을 하는 사람들을 말한다. K팝 그룹 방탄소년단, 블랙핑크 때문에 한국에 대한 관심과 욕구가 누적돼 있는데 코로나19 때문에 막혀있다. 코로나19가 종식되면 가장 가고 싶은 나라로 한국이 꼽히더라.(서울이 18일 에어비앤비가 공개한 올해 미국인의 여행 위시리스트 10선에 꼽히기도 했다.) 유럽쪽도 마찬가지고 동남아시아는 말할 것도 없다. 영화, 음악, 드라마, 예능, 웹툰, K푸드, K패션, 넷플릭스 드라마 ‘킹덤’ 때문에 한복에 대한 관심이 뜨겁지 않았나. SNS 때문에 핫플레이스를 찾아가는 사람도 우리나라 젊은이들 뿐만 아니라 2019년 이전에는 생각지도 못했던 젊은 외국인들이 게스트하우스에서 머물고 사진을 찍어 SNS에 올리면 이들이 홍보대사가 될 것이다. 2019년 전까지는 이런 외국인들이 정말 적었지만 통계상 앞으로는 2~3배 이상은 기본이다. 이걸로 끝나는 게 아니라 관심이 이어질 것이다.

●상가 몽땅 빅데이터정보연구원 원장, 도서출판 상가몽땅 대표, SJ부동산전략연구소 대표,

●저서: ‘상가투자 보물찾기’, ‘新 상가투자 보물찾기’, ‘명품상가중개실무’, ‘상가세무가이드북’, ‘대박상가번성입지’, ‘부동산투자입문서’, ‘최원철의 상가투자바이블’, ‘최원철의 상가중개실무 바이블’

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