토지 전문가 성호건 한국부동산개발연구소 대표.

[스포츠서울 조현정기자]‘3000만원으로 땅사서 집짓기! 토지 대출과 투자 유망지는?’최근 한국토지주택공사(LH)임직원들이 업무상 취득한 미공개 정보를 이용해 신도시 예정지 등 대규모 공공개발 과정에서 토지 투기 행위를 한 사실이 알려지며 전 국민의 공분을 샀다.이들은 토지 매입 금액의 절반 이상을 대출로 충당했고 현금대신 토지로 보상하는 ‘대토보상’을 노리고 일부 필지는 사자마자 ‘쪼개기’를 했으며 보상금을 더 많이 받으려고 신도시 발표 직후 대대적으로 묘목을 심기도 했다. 이 과정에서 개발호재가 있는 토지는 엄청난 시세차익을 거둘 수 있고, 주거용 부동산에 비해 대출규제나 세금규제 등을 덜 받아 매입금액의 상당 부분을 대출받을 수 있다는 사실이 주목받으며 토지 투자에 대한 관심이 뜨겁다. [富토크]에서는 젊고 열정적인 토지전문가인 성호건 한국부동산개발연구소(코드랩) 대표를 만나 토지 및 전원주택 투자하는 방법과 주의할 점, 투자 유망한 지역 등을 짚어봤다. 성 대표는 스포츠서울에 부동산칼럼 ‘성호건의 전지적 토지관점’을 연재하고 있다. -토지 담보대출은 어느 정도 가능한가.

토지도 사용하는 분들이 있으면 임차 가능하지만 일반적이지는 않다. 그 지역의 은행에 가야 토지 담보대출이 잘 나온다. 나 같은 경우는 용문 새마을금고를 이용한다. 다른 지방 은행은 대출을 잘 안해주더라. 토지 대출을 잘 받으려면 그 지역 은행 가운데 가장 잘 해주는 은행에서 대출받는 게 좋다. 토지는 대출 판단 기준이 달라 은행끼리도 다르다. 같은 토지여도 대출을 해주는 은행도, 안 해주는 은행도 있고 대출 정도도 다르다. 내 경험에 의하면 자연상태 그대로 인 땅, 개발행위허가나 건축행위허가가 안난 경우 대출이 거의 안 나온다. 매매가 기준으로 대출이 30% 나오면 많이 나오는 것이다. 토지의 가치를 올려야 해서 개발행위허가를 미리 득해야 한다. 개발행위를 득한 땅은 최대 감정가의 70%까지, 법인은 80%까지 대출이 나온다. 임야면 임야 LTV를 은행에서 적용해 개인은 최대 62%, 법인은 최대 72%까지 대출이 나온다. 매매가 기준으로 개발행위를 득한 땅은 50%까지 토지 담보대출을 받을 수 있고 집이 지어진 땅은 80%까지 대출받을 수 있다. 1주택자면 매매가의 70%까지도 대출이 나오더라. 규제지역이 아닌 지방 땅의 경우가 그렇다. 경기도 양평은 규제지역이 아니다.

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주거용부동산에 대한 규제가 강해지면서 토지에 집중하는 사람들이 많아졌다. LH 투자방식에 집중하지 않아도 젊은 사람들은 집을 지어서 팔려고 한다. 주식쪽에서 일하는 20대 고객은 자본금 3000만~5000만원으로 땅을 사서 집 짓는 게 좋다더라. 100평을 평당 100만원씩 1억원에 샀다. 그 보다 싼 땅도 있어 땅사서 집을 지으면 부가가치가 생긴다더라. 연봉이 1억원 정도 되는 80대 어르신도 계신다. 그 분은 500평 정도 땅을 사서 100평 정도에 본인이 살 집을 모델하우스처럼 지어 살면서 판다. 잔금을 치르는 사이 옆 땅에 집을 지어 1년에 5채 팔고 나면 연봉 1억원 정도를 가볍게 번다. 500평이 다 팔릴 때쯤 다른 땅을 또 산다. 다른 지방으로 여행도 다니신다, LH 정보가 없어도 내가 개발해서 가치를 만들 수 있다. 요즘 1인 디벨로퍼가 많이 나타나고 있다. 3000만~4000만원으로 대출을 잘 일으키면 가능하다.

경험한 거 위주로, 양평군만 얘기하면 코로나19 이후 2019년 대비 최대 2배까지 거래량이 늘어난 토지가 있다. 개인이 100~300평까지 거래한다고 생각할 때 전원주택 거래까지 포함하면 2배까지 늘어났다. 코로나19 이후 토지와 전원주택 거래가 많아진 건 사실이다. 주거용 부동산 규제 때문에 큰 땅 거래도 많이 일어났다.

유망한 지역으로는 양평도 괜찮다. 어떤 지역을 짚기보다 큰 틀에서 서울을 기준으로 차로 1시간~1시간반 거리에 갈 수 있는 근교의 땅이면 괜찮다고 생각한다. 도로는 계속 좋아지고 기반시설도 확충된다. 양평에서 공인중개사 6년차이고 시행개발은 3년차인데 양평을 기준으로 그 사이 도로와 기반시설이 좋아졌다. 양평이 서울의 1.5배 크기인데 100% 주관적으로 말씀드리면 가성비 좋게 평가절하된 땅도 있다, 요즘 지평이나 양동이 그렇다. 양수리, 서종, 양평읍은 비싸고 양수리 두물머리 라인은 평당 1000만원도 갈 정도로 비싸다. 도로 상황이 좋아져 투자자들이 점점 밀려들어오고 있다. 예전엔 도로 사정이 안 좋은데도 서울에서 접근성이 1시간 이내여서 비쌌다.충분히 땅값이 오를 수 있고 예전에 양평읍 안쪽에 사람들이 많았다면 지금은 바깥으로도 몰리고 있다. KTX 강릉선이 열려있고 송파-양평선, 화도~양평구간 제2외곽순환도로가 연결된다. 평당 1000만원 짜리 땅이 2000만원 가는 건 쉽지 않지만 10만원 짜리가 20만원 되는 건 쉽다. 내가 개발할 수 있나, 활용할 수 있나에 따라 내가 가치 만들 수 있다. 평당 100만원까지 괜찮다. 8년 전 지평 땅이 평당 5만원했는데 지금은 40만원 한다. 평당 5만원 시절 땅을 사서 당시 평당 80만원에 분양하는 건 말이 안 되는데 마을 잘 조성해서 판 분도 있다. 그 땅이 작년에 거래된 걸 보니 평당 110만원에 거래되더라. 가치는 내가 만드는 것이다. 평당 100만원도 싸 보일 수 있다. 양평읍을 기준으로 바깥쪽, 홍천까지도 괜찮다. 나는 땅보러 창원까지도 간다. 최근 합천에도 갔다. 토지 상담도 들어오고 수도권 외의 대도시 분들도 근교로 나가고 싶어한다. 대도시에서 1시간~1시간 30분 거리에 활용가능한 땅을 시세보다 싸게 사면 가치를 내가 얼마든지 만들 수 있다 .서울 남쪽이면 충청북도도 가능하다.

-한국부동산개발연구소(코드랩) 대표

-스포츠서울 ‘성호건의 전지적 토지관점 ’부동산칼럼 연재중

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