[스포츠서울]임차인은 기준권리 보다 앞서 주택을 점유하고 전입신고함으로써 대항력을 갖춘다. 이는 제3자로부터 보증금을 지키기 위해 반드시 필요하다. 이렇게 대항력이 있음에도 불구하고 임차인은 전세보증금을 돌려받지 못할까 불안해 하는 경우도 있다. 그래서 소유자의 동의를 얻어 선순위 전세권을 설정하는 것이다. 다시 말해 대항력과 함께 선순위 전세권을 설정함으로써 보증금을 지키는 이중 장치를 해놓는 것이다. 이런 경매물건이 나왔을 경우 매수인이 확인해야 하는 것을 살펴보자.

우선 임차인에게 2개의 권리(선순위 전세권, 대항력 있는 임차인)가 주어진 경우, 매수인은 임차인이 어떤 권리를 주장하고 있는지 매각물건명세서를 통해 확인해 볼 필요가 있다. 왜냐하면 매수인이 임차인의 보증금을 인수해야 하는지, 아니면 인수하지 않아도 되는지 따져보기 위해서다(93다39676 참조).

만약 선순위 전세권으로 배당요구를 한 경우 배당여부와 상관없이 매각으로 소멸된다(민사집행법 제91조 참조). 하지만 선순위 전세권은 소멸됐어도 대항력있는 임차인의 지위는 죽지 않는다. 이때 보증금을 전부 배당받지 못한 경우, 잔여 보증금에 대해서는 매수인이 인수해야 한다(대법원 2010마900 참조). 또한 임차인이 선순위 전세권으로 임의경매를 신청한 경우도 있다. 이러한 경우 보증금을 전액 배당받으면 경매로 소멸된다. 하지만 보증금을 전액 배당받을 수 없는 경우에는 무잉여경매로 취소될 수도 있다.

그러나 대항력있는 임차인의 지위에서 배당요구를 하면 선순위 전세권은 소멸되지 않는다. 특히 보증금을 전부 배당받는 경우에도 선순위 전세권은 소멸되지 않는다. 즉 매수인이 직접 말소신청을 해야 한다.

선순위 전세권은 매수자에게 위협적인 권리이다. 왜냐하면 선순위 전세권으로 임의경매를 신청할 수 없거나 배당요구를 하지 않는 경우에는 매수인이 인수하는 권리이기 때문이다. 따라서 선순위 전세권과 함께 대항력있는 임차인이 있다면 단정적으로 판단하지 말자. 이중으로 안전장치가 된 만큼 매수자도 정확히 어떤 권리에 기인한 배당인지 확인할 필요가 있다.

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