[스포츠서울] 새롭게 지어지는 아파트들은 각종 트랜드와 아이디어를 반영해 주거의 편리성을 극대화하고 있다. 이러한 아파트를 경험해본 사람들은 주거환경에 대한 눈높이가 올라갈 수 밖에 없다. 새 아파트를 분양받고자 하는 사람들의 기대치가 높아지는 것이다. 하지만 선분양, 후시공의 분양 방식은 수분양자의 높아진 눈높이를 충족하기에는 부족함이 있다. 물건은 안보고 샀고, 기대는 커지고 있는데 막상 실물을 보면 아쉬움이 남는 것이다.

여기서 아쉬움의 정도가 단순한 개인의 취향 차이가 아닌 해당 아파트의 구조, 품질, 시설 등에 대한 것이라면 문제는 달라진다. 하지만 잘못 시공된 부분과 범위를 입주자들이 구분하기란 쉽지 않은 일
이다. 예전 분양 당시 제안된 내용을 기준으로 판단하다 보니 아파트 입주시기에 크고 작은 하자 불만이 생기는 것이다.

이러한 하자에 대한 담보책임은 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다. 그리고 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법령에서 정한 기준의 적합성 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다(대법원 2008다16851 참조).

여기서 하자 여부를 판단하는 여러 사안 중 설계도면은 가장 객관적 자료가 된다. 참고로 설계도면의 종류는 주택건설사업계획의 승인을 위해 제출되는 사업승인도면과 시공 과정에서 발생된 설계변경 등의 내용이 모두 반영된 준공도면으로 나뉜다. 만약 아파트가 설계도면과 다르게 건축된 하자가 발생했다면 두 가지 도면 중 무엇을 기준으로 하는 것일까?

결론적으로 그 기준은 준공도면이 된다. 왜냐하면 사업승인도면은 승인권자의 승인을 받기 위한 기본설계도면에 불과하며, 대외적으로 공시되는 도면이 아니기 때문이다. 따라서 별도의 약정이 없는 한 수분양자들이 사업승인도면을 기준으로 분양계약을 체결했다고 보기는 어렵다.

그렇다면 설계변경이 빈번하게 이뤄진 이후에 작성된 준공도면으로는 수분양자의 하자 입증이 불리해질 수 있다. 하지만 설계변경은 승인권자의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 변경도 통보절차를 거쳐야 하기 때문에 준공도면이 기준이 된다는 것이다. 그러므로 새 아파트의 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 된다.

다만 아파트 분양계약 당시 사업승인도면에 기재된 특정 시공내역이나 방법을 수분양자에게 제시했거나, 분양광고나 견본주택 등을 통해 해당 내용을 별도로 표시하여 분양계약 내용의 편입으로 볼 수 있다면 사업승인도면도 하자 담보책임의 기준이 될 수 있다(대법원 2012다18762 참조).

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