[스포츠서울]Q. 고등학교 교사인 L(43)씨. 그녀는 지난해 결혼 14년 만에 내 집 마련에 성공했다. 오래된 아파트여서 화장실을 비롯해 주방과 마루 등을 수리하고 입주를 마쳤다. 그런데 며칠 전부터 비가 오는 날이면 화장실 천장에서 물이 줄줄 새고 있다. 위층에 올라가 화장실이 누수된다는 사실을 알리고 수리를 요청했다. 그랬더니 본인은 임차인이라며 소유자한테 얘기하라고 한다. 도대체 누구에게 책임을 물어야 하는지 궁금하다.

A. 아파트와 같이 집합건물의 경우, 종종 물이 새는 누수현상 때문에 윗집 또는 아랫집과 분쟁이 생기곤 한다. 이러한 집합건물의 누수현상에 대해서는 원칙적으로 손해를 끼친 사람이 수리를 해줘야 한다. 즉, 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 끼친 때에는 공작물 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 경우에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다(민법 제758조 참조).

그런데 화장실에서 물이 새는 것만 가지고 무조건 윗집이 원인이라고 단정짓지 말아야 한다. 왜냐하면 복잡한 배관의 특성을 감안하면 바로 위층이 아닌 위층의 옆집 또는 공유 부분에서 물이 새는 경우도 있기 때문이다. 게다가 누수에 대한 수리(손해배상)의 주체도 전유(專有) 또는 공용(共用)에 따라 달라진다. 예를 들어 세대내의 배관은 전유로 본다. 반면, 전유로 통하는 계단, 복도, 급수배관 가스배관, 외벽 등은 공용으로 볼 수 있다. 이때 전유의 하자는 소유자가 부담한다. 하지만 공용의 하자는 입주자대표회의 또는 관리단의 책임으로 본다(서울지법 동부지원 99가단2274 확정, 참조).

이처럼 공동주택 또는 집합건물의 누수 현상에 대해서는 전부 위층의 책임으로 볼 수 없다. 따라서 전문가의 정확한 진단을 통해 누수가 발생하고 있는 지점을 확인하는 것이 급선무다. 만약 위층의 화장실 배관인 전유부분에서 누수가 발생했다면, 그 집 소유자에게 손해배상(수리)을 청구하면 된다.

하지만 위층의 화장실 외벽을 통해 빗물이 스며들어 누수가 발생한 경우라면, 공용의 하자로 아파트 관리단에 누수에 관한 수리를 요청해야 한다.

참고로 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다. 또한 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대해서도 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다. 다시 말해 화장실 천장이 위층 전유에서 새는 물로 인하여 피해를 입고 있으나, 위층의 소유자가 누수에 대한 보수공사를 거부할 경우 소유권에 기한 방해제거청구권을 행사하면 된다(민법 제214조 참조).

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